¿Cuál es el precio por m2 de alquiler de una oficina en Lima 2025? Guía actualizada para el segmento prime

El precio por m² de alquiler de oficinas en Lima presenta variaciones importantes que responden a factores específicos del mercado. 

Aunque los promedios ayudan a dar un panorama general, cada operación se define en función de cuatro elementos clave:

Estado de la oficina (implementada o en casco)

• Una oficina implementada y lista para ocupar suele tener un valor más alto por la inversión en acabados y mobiliario.
  
• Una oficina en casco (sin acabados) parte de un precio menor, pero requiere inversión adicional.
  

Tipo de edificio (Clase A, A+ o B)

• Los edificios premium (A y A+) cuentan con certificaciones internacionales, tecnología avanzada y amenities que incrementan su valor de mercado.
  
• Los de menor categoría ofrecen precios más accesibles, pero sacrifican imagen y eficiencia operativa.
  

Ubicación/Distrito

• Corredores como San Isidro y Surco lideran la absorción por su consolidación como hubs empresariales.
  
• Distritos como Miraflores o Magdalena ofrecen alternativas atractivas con un balance entre prestigio y costo.
  

Vistas y nivel de oficina

• Los pisos altos y con vistas panorámicas tienen mayor demanda y alcanzan valores superiores dentro del mismo edificio.

En esta guía nos enfocamos en el segmento premium (Clase A y A+), cuyo precio de alquiler, según el Reporte Inmobiliario 2T-2025 de Binswanger, se mantiene estable con leves incrementos en distritos estratégicos, impulsado por una combinación de oferta limitada y alta demanda. 

En Key Partners integramos datos de mercado con información de campo para guiar a nuestros clientes en decisiones estratégicas, asegurando espacios que combinan rentabilidad, prestigio y proyección a largo plazo.

A continuación te compartimos los precios de alquiler por m2 en los distritos más top de Lima.

Precio por m2 de una oficina en Surco

Casco: USD 14.00 – 16.00/m².

Implementada: USD 18.00 – 20.00/m².

Surco se ha consolidado como uno de los corredores empresariales más dinámicos de Lima, con edificios icónicos como MORE, Capital El Golf y Omega.

Una oficina en casco arranca en USD 14/m², pero cuando está implementada en pisos altos con vistas panorámicas, sube a USD 18–20/m².

En este distrito, tu inversión se traduce en prestigio de marca, servicios premium y una ubicación que atrae clientes y talento.

De acuerdo con nuestra experiencia y el levantamiento de información directa con propietarios en la zona, las operaciones en edificios de alto estándar, ubicados en puntos estratégicos, con pisos altos y vistas privilegiadas, pueden alcanzar valores entre USD 18.00 y USD 20.00/m² al mes. 

Este rango responde a factores como la ubicación exacta dentro del corredor, el tamaño de la oficina (plantas completas o módulos flexibles) y la calidad de la vista, elementos que incrementan significativamente la percepción de valor para las empresas que buscan proyectar prestigio.

Ventajas competitivas:

• Entorno corporativo diverso: alta presencia de empresas en banca, retail y tecnología que fomentan networking y oportunidades de negocio.
  
• Oferta de metrajes flexibles: desde plantas completas para operaciones regionales hasta espacios medianos para sedes administrativas.
  
• Acceso inmediato a servicios ejecutivos: centros comerciales como Jockey Plaza y El Polo, hoteles de negocios y clubes privados que facilitan reuniones y eventos corporativos.
  

Precio por m2 de una oficina en San Isidro

San Isidro Financiero

Casco: USD 16.50 – 17.50/m².

Implementada: USD 18.00 – 20.00+/m².

Considerado el centro financiero del país, San Isidro Financiero concentra la mayor absorción neta.

Aquí el precio en casco ya parte alto porque se trata del corredor más consolidado y con menor vacancia de Lima. 

Una oficina implementada puede superar los USD 20/m² porque pagas por estar en el epicentro financiero del país, rodeado de bancos, estudios top y multinacionales.

Es la mejor elección si tu empresa necesita transmitir solidez, respaldo internacional y acceso inmediato a los principales actores del mercado.

Ventajas competitivas:

• Reputación internacional: operar desde San Isidro Financiero proyecta solidez y confianza ante clientes, inversionistas y socios estratégicos.
  
• Infraestructura de alto estándar: edificios con certificaciones LEED, lobbies representativos y tecnología avanzada para gestión de seguridad y energía.
  
• Ecosistema de negocios consolidado: presencia de multinacionales, bancos y estudios de abogados que generan un entorno propicio para operaciones de alto nivel.
  

San Isidro Empresarial

Casco: USD 16.00 – 17.00/m².

Implementada: USD 18.00 – 19.50/m².

La diferencia de precios se explica por sus plantas amplias y flexibles, ideales para compañías en expansión. 

Una oficina en casco aquí es más competitiva que en San Isidro Financiero, pero cuando está implementada con divisiones modernas, alcanza casi los mismos valores.

Aquí pagas por la versatilidad de espacios y la conectividad con Surco, Miraflores y La Molina, clave para empresas con operaciones regionales.

Ventajas competitivas:

• Flexibilidad operativa: plantas amplias que permiten personalizar distribuciones según las necesidades de cada empresa.
  
• Cumplimiento de estándares ESG: edificios con certificaciones internacionales que refuerzan el compromiso corporativo con la sostenibilidad.
  
• Conexión estratégica: fácil acceso a otros corredores premium y zonas residenciales de alto nivel, optimizando la logística y el desplazamiento de equipos.
  

Precio por m2 de una oficina en Miraflores

Casco: USD 15.50 – 16.50/m².

Implementada: USD 17.00 – 18.50/m².

El precio base en casco es menor que en San Isidro, pero cuando está implementada, la diferencia se justifica por el entorno cosmopolita y la abundancia de oficinas listas para usar. 

Empresas creativas y tecnológicas pagan más porque valoran la ubicación estratégica, la movilidad y el lifestyle vibrante que Miraflores ofrece.

Es la opción ideal si buscas instalarte rápido en un distrito moderno y atractivo para el talento joven.

Ventajas competitivas:

• Movilidad eficiente: conexión con la Vía Expresa, Av. Arequipa y Av. Pardo, reduciendo tiempos de traslado para clientes y colaboradores.
  
• Oferta inmediata: abundancia de oficinas implementadas que minimizan tiempos y costos de mudanza.
  
• Entorno vibrante: amplia oferta gastronómica, hotelera y comercial que contribuye al bienestar de los equipos y la imagen corporativa.

Distrito / Corredor	Casco(USD/m²)	Implementada(USD/m²)	Enfoque comercial
Surco (prime)	14.00 – 16.00	18.00 – 20.00	Nuevo hub corporativo con lifestyle ejecutivo.
San Isidro Financiero	16.50 – 17.50	18.00 – 20.00+	Máxima reputación y proyección internacional.
San Isidro Empresarial	16.00 – 17.00	18.00 – 19.50	Espacios grandes, modernos y flexibles.
Miraflores	15.50 – 16.50	17.00 – 18.50	Distrito vibrante, innovador y cosmopolita.

El presente análisis confirma que el mercado de oficinas premium en Lima se mantiene sólido y con señales de crecimiento en corredores estratégicos. 

Para empresas que buscan proyectar solidez y asegurar ubicaciones de alto valor antes de que la oferta se reduzca más, este es un momento clave para cerrar operaciones.

En Key Partners, ponemos nuestra experiencia y conocimiento del mercado empresarial para ayudarte a encontrar el espacio que potencie la imagen y el crecimiento de tu empresa.